Enfrentarse a la venta de una vivienda familiar tras un divorcio no solo conlleva una carga emocional significativa, sino también importantes implicaciones fiscales que pueden afectar seriamente tu economía. Como abogado especializado en divorcios en Leganés, he visto cómo muchas parejas se sienten abrumadas ante esta situación. Entiendo perfectamente tus dudas y preocupaciones sobre cómo tributa la venta de la vivienda familiar después del divorcio. Te prometo que, tras leer este artículo, tendrás una visión clara de las obligaciones fiscales y las posibles exenciones que podrían aplicarse a tu caso particular.
Aspectos fiscales fundamentales en la venta de vivienda tras divorcio
Cuando una pareja decide vender su vivienda habitual después de un proceso de divorcio, se enfrentan a varias figuras impositivas que deben considerar. La principal consecuencia fiscal está relacionada con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), donde la ganancia patrimonial obtenida podría estar sujeta a tributación.
En mi experiencia como abogado de familia en Leganés, he observado que muchos clientes desconocen que la forma en que se adjudicó la vivienda en el convenio regulador tiene un impacto directo en cómo tributará posteriormente su venta.
Ganancia patrimonial: cálculo y consideraciones
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e inversiones realizadas). Aquí es donde las cosas se complican tras un divorcio, ya que debemos considerar:
- Fecha de adquisición original de la vivienda
- Titularidad de la vivienda durante el matrimonio
- Adjudicación establecida en el convenio regulador
- Tiempo transcurrido desde el divorcio hasta la venta
¿Cómo afecta el régimen económico matrimonial a la tributación de la vivienda vendida?
El régimen económico bajo el cual estaba constituido el matrimonio juega un papel fundamental en la fiscalidad de la venta de vivienda tras el divorcio. No es lo mismo haber estado en régimen de gananciales que en separación de bienes.
Régimen de gananciales
Si la vivienda era ganancial, tras el divorcio cada cónyuge se convierte en propietario del 50% (salvo pacto distinto en el convenio). Cuando se produce la venta, cada uno tributará por la ganancia correspondiente a su parte. Como en un caso reciente que gestioné en Leganés, donde María y Antonio vendieron su piso dos años después del divorcio y cada uno tuvo que declarar la plusvalía generada por su 50%.
Régimen de separación de bienes
En este caso, la tributación dependerá del porcentaje de propiedad que cada cónyuge tuviera sobre la vivienda. Si la propiedad era compartida, cada uno tributará por su parte proporcional.
Exenciones fiscales aplicables a la venta de vivienda familiar post-divorcio
Aquí viene lo que realmente puede marcar la diferencia en tu declaración: las posibles exenciones. La más relevante es la exención por reinversión en vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la Ley del IRPF. Esta permite que la ganancia patrimonial quede exenta si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años.
Desde mi experiencia con casos de tributación en ventas de viviendas tras procesos de divorcio en Leganés, siempre recomiendo planificar cuidadosamente esta reinversión, pues puede suponer un ahorro fiscal considerable.
Exención por mayores de 65 años
Si alguno de los ex cónyuges tiene más de 65 años en el momento de la venta, la ganancia patrimonial correspondiente a su parte quedará exenta de tributación, sin necesidad de reinversión (art. 33.4.b de la Ley del IRPF).
Impacto fiscal de la adjudicación de la vivienda en el convenio regulador
¿Sabías que la forma en que se adjudica la vivienda en el convenio regulador puede tener importantes consecuencias fiscales? Veamos los escenarios más comunes:
- Adjudicación a uno de los cónyuges compensando al otro: No genera tributación en IRPF en el momento de la adjudicación, pero afectará al cálculo de la ganancia cuando se venda.
- Extinción del condominio sin compensación: Podría considerarse una disolución de comunidad de bienes sin impacto en IRPF.
- Venta a terceros y reparto del beneficio: Cada cónyuge tributará por su parte de la ganancia patrimonial.
Como abogado que ha gestionado numerosos casos de divorcios en Leganés, he comprobado que una adecuada planificación de la adjudicación puede suponer importantes ahorros fiscales cuando llegue el momento de la venta.
El Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Plusvalía)
No podemos olvidar que, además del IRPF, la venta de la vivienda familiar después del divorcio también puede estar sujeta al impuesto municipal conocido como «plusvalía». Este tributo grava el incremento de valor que experimenta el terreno (no la construcción) durante el periodo de tenencia.
Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, se modificó sustancialmente este impuesto, estableciendo que solo se pagará cuando exista una ganancia real. Si vendéis por menos de lo que pagasteis, podréis solicitar la exención.
Plazos y consideraciones prácticas para minimizar el impacto fiscal
Aquí os dejo algunas recomendaciones prácticas basadas en mi experiencia con clientes de Leganés:
- Valorad la posibilidad de acogeros a la exención por reinversión si vais a comprar otra vivienda.
- Tened en cuenta que el plazo para reinvertir es de dos años, tanto anteriores como posteriores a la venta.
- Conservad toda la documentación de gastos asociados a la compra original y a las mejoras realizadas, pues incrementarán el valor de adquisición y reducirán la ganancia patrimonial.
- Consultad con un profesional antes de firmar el convenio regulador, pues la forma de adjudicación tendrá consecuencias fiscales futuras.
Preguntas frecuentes sobre la tributación en la venta de vivienda tras divorcio
¿Qué ocurre si la vivienda se vende con pérdidas tras el divorcio?
Si la vivienda se vende por un valor inferior al de adquisición, se generará una pérdida patrimonial que podrá compensarse con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio. Si aún quedara saldo negativo, podrá compensarse con ganancias de los cuatro años siguientes.
¿Existe algún beneficio fiscal si la vivienda se vende para pagar pensiones compensatorias?
No existe una exención específica por este motivo. Sin embargo, el cónyuge que paga la pensión compensatoria puede reducir su base imponible en el IRPF por las cantidades satisfechas, lo que podría compensar parcialmente el impacto de la tributación por la venta.
¿Cómo afecta a la tributación si uno de los ex-cónyuges ha seguido viviendo en la casa hasta su venta?
Para quien ha mantenido la vivienda como residencia habitual, podrían aplicarse beneficios fiscales como la exención por reinversión. Para el otro ex-cónyuge, al no ser su vivienda habitual, no podría acogerse a dicha exención por su parte correspondiente.
Si estás atravesando un proceso de divorcio en Leganés y te preocupa cómo afectará fiscalmente la venta de tu vivienda familiar, no dudes en buscar asesoramiento especializado. Cada caso tiene sus particularidades y una adecuada planificación puede suponer un ahorro considerable. En nuestro despacho en Leganés, analizamos cada situación de forma personalizada para encontrar la estrategia fiscal más beneficiosa para nuestros clientes en estos momentos de cambio.
