Enfrentarse a la valoración de una vivienda para repartir gananciales suele ser uno de los momentos más tensos durante un divorcio. Como abogado especializado en derecho de familia en Leganés, he visto cómo esta cuestión puede convertirse en un verdadero campo de batalla emocional. La casa que una vez representó el proyecto de vida común ahora debe traducirse a números fríos sobre un papel. Entiendo perfectamente la ansiedad que esto genera, pero te aseguro que existen procedimientos claros para hacerlo de forma justa. En este artículo te explicaré detalladamente cómo se realiza esta valoración y qué opciones tienes a tu disposición en Leganés para proteger tus intereses.
Métodos oficiales para valorar una vivienda en la liquidación de gananciales
Cuando llega el momento de determinar cuánto vale realmente el inmueble que debe repartirse entre los cónyuges, existen varios caminos. En mi experiencia asesorando a vecinos de Leganés, he comprobado que elegir el método adecuado puede marcar una diferencia sustancial en el resultado final.
Tasación pericial inmobiliaria
El método más fiable y reconocido judicialmente es la tasación realizada por un perito especializado. Este profesional analiza múltiples factores como:
- Ubicación y entorno del inmueble
- Superficie y distribución
- Antigüedad y estado de conservación
- Calidades constructivas
- Instalaciones y reformas realizadas
El informe pericial, que suele costar entre 250 y 500 euros dependiendo del tamaño de la vivienda, proporciona un valor objetivo que difícilmente puede ser cuestionado en un procedimiento judicial. Según el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estos informes gozan de especial consideración por parte de los jueces, especialmente cuando proceden de profesionales colegiados.
Valor de referencia catastral
Otra opción más económica es utilizar el valor de referencia que establece el Catastro. Sin embargo, debo advertirte que este método suele arrojar cifras por debajo del valor real de mercado, lo que puede no reflejar fielmente el patrimonio a repartir. Como abogado que ha gestionado decenas de divorcios en Leganés, recomiendo esta opción solo cuando ambos cónyuges están de acuerdo y buscan agilizar el proceso.
¿Cómo afecta el momento de la valoración al reparto de la vivienda ganancial?
Un aspecto crucial que muchos clientes desconocen es cuándo debe realizarse la valoración. Aquí viene lo que nadie te cuenta: el momento elegido puede tener un impacto económico considerable.
El Tribunal Supremo ha establecido en numerosas sentencias, como la STS 740/2016 de 21 de diciembre, que la valoración debe realizarse en el momento de la liquidación efectiva, no cuando se produjo la separación. En un mercado inmobiliario fluctuante como el de Leganés, donde los precios pueden variar significativamente en pocos años, esta distinción resulta fundamental.
Cargas hipotecarias pendientes
Al valorar la vivienda para el reparto de gananciales, es imprescindible considerar las deudas hipotecarias pendientes. El valor neto se calcula restando al valor de tasación el importe pendiente de amortizar. Este detalle, aparentemente obvio, ha sido fuente de innumerables conflictos que he tenido que resolver en mi despacho de Leganés.
Opciones para el reparto efectivo de la vivienda ganancial
Una vez establecido el valor, surge la pregunta: ¿cómo materializamos el reparto? Las alternativas más comunes son:
- Adjudicación a uno de los cónyuges con compensación económica al otro por su parte
- Venta a terceros y reparto del dinero obtenido
- Uso temporal por uno de los cónyuges (generalmente quien tiene la custodia de los hijos) y posterior venta
Desde mi experiencia en casos de valoración de viviendas para repartir gananciales, siempre recomiendo analizar la situación financiera real de ambas partes. He visto demasiados casos en Leganés donde uno de los cónyuges insiste en quedarse la vivienda sin tener capacidad económica para compensar al otro o asumir la hipoteca en solitario, lo que acaba generando más problemas a largo plazo.
El acuerdo mutuo como mejor solución para valorar y repartir la vivienda
Aunque pueda parecer una utopía en momentos de alta tensión emocional, el acuerdo entre las partes siempre representa la opción más beneficiosa. Como abogado de familia, mi primera recomendación es intentar alcanzar un consenso sobre el valor del inmueble, ya sea aceptando una tasación conjunta o negociando un valor intermedio entre las expectativas de ambos.
El artículo 90 del Código Civil establece que los acuerdos alcanzados por los cónyuges serán aprobados por el juez salvo que sean dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges. Esta flexibilidad permite soluciones creativas que a veces no contempla la estricta aplicación de la ley.
Preguntas frecuentes sobre la valoración de viviendas en el reparto de gananciales
¿Es obligatorio contratar un tasador para valorar la vivienda?
No es obligatorio si ambos cónyuges están de acuerdo en el valor del inmueble. Sin embargo, en caso de discrepancia, la tasación pericial se convierte prácticamente en imprescindible para obtener un valor objetivo que el juez pueda considerar válido.
¿Qué ocurre si la vivienda ha sufrido mejoras durante el matrimonio?
Las mejoras realizadas con dinero ganancial incrementan el valor del bien y deben considerarse en la tasación. Si las mejoras se realizaron con dinero privativo de uno de los cónyuges, este tiene derecho a que se le reintegre el importe actualizado de lo invertido, según establece el artículo 1359 del Código Civil.
¿Cómo afecta la atribución del uso de la vivienda a su valoración?
Aunque el valor intrínseco del inmueble no varía, la atribución del uso a uno de los cónyuges (especialmente cuando es por un periodo largo) puede afectar al valor de mercado en caso de venta. Los tribunales han reconocido que una vivienda con cargas de uso tiene menor valor de mercado, lo que puede considerarse en la liquidación.
Si estás enfrentando la difícil tarea de valorar tu vivienda para un reparto de gananciales en Leganés, recuerda que no tienes que hacerlo solo. Cada caso tiene sus particularidades y merece un análisis personalizado. Mi experiencia me ha enseñado que, incluso en las situaciones más complejas, siempre existe un camino para alcanzar una solución justa que permita a ambas partes mirar hacia el futuro con tranquilidad. Contacta con nosotros en Leganés y te orientaremos desde el primer momento para proteger tus derechos en este importante proceso.
